【案情简介】

　　2015年6月，李某与赵某签订房屋买卖合同，将位于新乡市某区的一套住宅以80万元的价格出售给赵某，约定卖方自收到购房款十日内交房。李某告知赵某，该房屋已于2015年2月出租给贺某，租期为一年。赵某于2015年6月19日将房款交清，李某将房屋过户给赵某。李某通知贺某该房屋已卖给赵某，让贺某在一个月内搬走。贺某希望执行租赁合同，不愿腾房。赵某于一个月后对房屋强行换锁，破坏室内原装修，并开始自行装修房屋。贺某将李某与赵某起诉至法院，要求二被告支付违约金并赔偿其经济损失。

【判决结果】

　　法院审理认为：判令赵某向贺某赔偿经济损失12000元。

【律师解读】

　　这是一起典型的“买卖不破租”案例纠纷。《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”从以上规定看，房屋所有权转移后，设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续，房屋买受人与承租人之间无须另订立租赁合同，而是在取得房屋所有权时当然地与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，受该租赁合同的约束。

　　就本案而言，李某与赵某签订的房屋买卖合同中虽未表明诉争房屋系带租约出售，但双方在签订合同之前，李某已将房屋租赁之事告知了赵某，赵某仍与李某签订房屋买卖合同，并于2015年6月19日办理了房屋过户手续，此后赵某即成为诉争房屋的所有权人。因李某与贺某的房屋租赁合同并未到期，租赁合同仍然有效，只是出租人变更为赵某，诉争房屋自过户后的租金收入也均应支付给赵某。赵某作为完全民事行为能力人，能够自主决定是否继续履行其与贺某之间的租赁合同，赵某也必须对自己的违约行为承担相应的法律后果。